주택임대사업자와 미등록임대개인사업자 차이점(세무서, 시 등록)

주택임대사업자와 미등록임대소상공인 차이점(세무서, 시 등록)

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기존 포스팅에서 살펴본 것처럼, 주택임대로 발생한 모든 소득은 과세 대상에 해당하지 않습니다. 어떤 상태에 과세 대상에 해당하는지는 아래 자료를 참고해 주시기 바랍니다. 이번 포스팅에서는, 부부합산 소유 주택수가 3주택 이상이고(비소형 주택 3채 이상 소유), 해당 각 비소형주택의 증거금 혹은 전세무 합계가 3억 원을 초과하여 간주임대료에 대해서도 과세되는 경우, 간주임대료를 계산하는 방법에 대해 살펴보고자 합니다! 이하에서는, ① 간주임대료의 의미와 연산 방법에 대해 살펴본 후, ② 국세청 홈택스를 이용하여 간주임대료를 손쉽게계산하는 방법에 대해 살펴보고자 합니다.

보유 주택 수별 기준(부부합산)

1 주택 : 기준시가가 9억 원이 넘는 우리나라 재료 주택 혹은 국외 재료 주택으로부터 월세 수입이 발생한 경우(보증금은 과세 X) 2 주택 : 월세 수입이 있는 경우(보증금은 과세 X) 3 주택 이상 : 월세 수입이 있는 경우 혹은 보증금의 합계가 3억 원 이점주 상태에 ※ 주거전용지역 40제곱미터 이하이면서 기준시가 2억 원 이하인 소형주택은 증거금 과세대상 주택에서 제외됨. 주택 수를 계산할 때 유의해야 할 내용은 다음과 같습니다.

국세청 홈택스를 이용하여 간주임대료 계산하기!

사례를 통해, 간주임대료를 계산해보겠습니다. 0 A와 B는 부부이며, 다음과같이 주택을 소유하고 있습니다. 0 주택임대소득 과세와 관련하여, 부부 합산 소유주택수를 기준으로 하므로, A와 B는 3주택 이점주 상태에 해당하여 모든 월세 임대수입뿐만 아니라 증거금 혹은 전세금의 간주임대료에 대해서도 과세됩니다. 0 다만, 주택임대소득에 대해 과세를 할 때에는 인별로 과세하기 때문에, A, B 주택임대소득을 따로 계산해야 합니다(과세범위 판단에 있어 부부 합산 주택 수와 구분하셔야 합니다). 0 따라서 A의 경우, 1, 2, 3, 4 주택이 간주임대료 대상이 됩니다.

그러면 이제, A의 간주임대료는 얼마인지, 국세청 홈택스를 통해 계산해 보겠습니다.

1「사업장현황신고분 물건명세」가 나타납니다.

「사업장현황신고분 물건명세」가 나타납니다. 사업현황신고 시 수입금액, 등록임대주택 요소 충족기간 같은 것을 잘못 신고한 경우 이번 화면에서 수정하면 됩니다. 다만, 편집 내역은 신고가 완전한 사업장현황신고서에 반영되지 않습니다. 1「등록임대주택 필요조건 충족기간」은 2021년 과세기간 중 세무서 사업자등록, 지방정부 임대사업자등록, 임대료 증가율 5% 이하를 모두 충족하는 기간임 참고해서 「등록임대주택 필요조건 충족기간」은 2021년 과세기간 중 세무서 사업자등록, 지방정부 임대사업자등록, 임대료 증가율 5% 이하를 모두 충족하는 기간으로서, 「등록임대주택 필요조건 충족기간」에 따라 필요경비 및 공제금액이 달라지기에 정확하게 입력해야 합니다.

이번 사례는 5개의 임대주택 모두 총수입한도 계산대상 물건이고 5개 모두 「등록임대주택 요건」을 만족한 것으로 가정하겠습니다.

임대유형별 기준

임대 유형이 월세 혹은 전세(증거금 등)인 상태에 과세최우수상을 알아보겠습니다. 1) 월세를 받는 경우 과세대상 ① 기준시가 9억 원 이상 국내재료 1 주택 보유자 ② 국외재료 1 주택 보유자 ③ 2 주택 이상 보유자 2) 전세 거래 임대 등 보증금의 과세대상 증거금 등의 합계액이 3억 원이 넘는 3 주택 이상 보유자 단, 소형주택(주거전용지역 40㎡ 이하이고 기준시가 2억 원 이하)은 증거금 과세대상 주택에서 제외됨. 보증금에 대한 간주임대료를 계산하는 식은 다음과 같습니다.

「가산의 모습 명세서」 화면으로 가기

「가산의 모습 명세서」화면입니다. 화면 하단으로 이동합니다. 주택임대소득액이 있는 사업자로서 사업개시일로부터 20일 이내에 사업자 등록을 신청하지 않은 경우 미등록기간 수입금액의 1천분의 2를 「주택임대사업자 미등록」 가산세로 납부 주택임대소득액이 있는 사업자로서 사업개시일로부터 20일 이내에 사업자 등록을 신청하지 않은 경우 미등록기간 수입금액의 1천분의 2를 「주택임대사업자 미등록」 가산세로 납부해야 합니다.

3, 가산의 모습 대점주 상태에 「미등록기간 수입금액」을 입력하면 가산세는 자동 계산됨 가산의 모습 대점주 상태에 「미등록기간 수입금액」을 입력하면 가산세는 자동 계산됩니다. 이번 사례는 해당사항 없음으로 「저장 후 다음이동」을 클릭합니다.

맺으며

이상과 같이, 주택임대소득에 있어 간주임대료 산정 방법 및 홈택스 세금모의계산을 이용한 방법 등에 대해 살펴보았습니다. 어렵고 어려운 간주임대료 계산, 국세청 홈택스 계산기를 통해 손쉽게해결하시길 바랍니다. 기타, 주택임대사업자 임대소득 분리과세 신고 방법에 대해 궁금하시다면, 아래 자료를 꼭 확인해 주시기 바랍니다. 그리고 주택임대소득 관련 건강보험료를 부과기준에 대해 궁금하시다면, 아래 자료를 꼭 확인해주시기 바랍니다.

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